Quel individu ou entrepreneur en construction, habile dans plusieurs domaines, n’a jamais pensé faire l’achat d’une propriété, de la rénover et de la vendre !! La réponse est, vraiment plusieurs. Ce n’est pas que la pratique du Flip immobilier soit illégale ou interdite, au contraire, mais ce qu’il ne faut pas oublier c’est qu’il y a des règles à suivre et pour ceux qui ne les suivent pas, les amendes sont très salées. Alors, quelles sont-elles ?
Analyser la situation avant de réaliser un Flip immobilier
- Est-ce que je suis un propriétaire de bâtiment (une maison, un chalet, un condo, un appartement dans un immeuble d’habitation, un appartement dans un duplex, une roulotte, une maison mobile ou une maison flottante) qui décide de rénover et vendre sa résidence principale pour se rapprocher du travail par exemple.
- Est-ce que je suis un propriétaire qui a compris que si je rénove et vend ma résidence principale cela me permet de faire parfois un gros bénéfice alors je décide de le faire deux fois par année ou plus ou moins.
- Ou encore, est-ce que je suis un entrepreneur qui décide de se lancer dans ce créneau pour faire des affaires.
Prenons le cas no. 1. Il n’y a rien qui empêche une personne à rénover et à vendre sa résidence principale, par contre, ce qu’il faut savoir c’est que vous avez le droit de déclarer UNE seule résidence principale par année afin de vous prévaloir de l’exemption pour résidence principale et ainsi éviter de payer des impôts.
Voici les conditions pour déclarer un résidence principale :
- Vous devez être le propriétaire de la résidence (seul ou avec une autre personne);
- L’une ou l’autre des personnes suivantes doit avoir habité la résidence à un moment donné dans l’année;
- Vous devez désigner le bien comme étant votre résidence principale dans votre déclaration de revenus pour l’année de disposition du bien.
Si vous respectez les conditions, pas de problème. Mais il faut faire attention de ne pas tomber dans la situation no.2.
Situation no. 2. Vous aurez compris que dans cette situation, si vous rénovez et vendez plus d’une résidence principale par année ou que vous vendez un terrain que vous possédez ou une résidence secondaire et que vous faites un profit, vous aurez donc un gain en capital et donc, la moitié de ce gain sera imposable.
Encore ici, si vous suivez les règles et déclarez chaque vente qui dépasse le; une par année, aucun problème. Par contre, certaines personnes croient que le fait de suivre la règle en rénovant et vendant leur résidence principale une fois chaque année en demandant l’exemption sera accepté par le gouvernement.
Et bien, ce que vous devez savoir c’est que oui vous pourriez le faire mais si le gouvernement est capable de prouver que L’INTENTION des rénovations et des ventes n’étaient absolument pas pour se rapprocher d’un lieu ou d’un proche ou autres mais bien de faire un profit … vous serez mis à l’amende pour toutes les exemptions qui seront jugées ne pas être conforme à la règle. Il faut donc avoir des raisons bien fondées de vouloir rénover et vendre souvent.
Situation no. 3. Si vous décidez de vous lancer dans ce créneau, il vous faut évidemment être en règle avec les conditions de la construction du Québec. Si c’est le cas, vous pourrez donc acheter, rénover et vendre autant de bâtiments que vous souhaitez puisque chaque vente sera comptabilisé au même titre qu’un entrepreneur qui vend des voitures, des services ou autres.
Maintenant, parlons Licence RBQ
Si vous vous trouvez dans la situation 1 ou 2, vous n’êtes donc pas des entrepreneurs de la construction à temps plein et pensez certainement pas avoir besoin d’une licence RBQ.
Sachez que si vous êtes le propriétaire d’un bâtiment, vous êtes autorisé à exécuter des travaux vous-même pour tout ce qui est inclus dans l’annexe III uniquement sans détenir de licence. Vous serez également exempté de détenir une licence si vous engagez des entrepreneurs spécialisés ou générals. Autrement, vous devrez vous procurez une licence de constructeur-propriétaire.
Pour la situation no. 3, tout entrepreneur désirant faire un Flip immobilier, devra se procurer une licence d’entrepreneur général 1.3.
Quant est-il de la CCQ
Ce qu’il faut savoir au sujet des cartes de compétence, c’est que dans le secteur résidentiel (déjà habité) les cartes de compétence ne sont pas obligatoires puisque ce secteur n’est pas assujetti. Nous pourrions donc inclure ici la situation no. 1 et 2. Mais faire attention pour la situation no. 2 car avec de l’abus (rénovation et vente de bâtiments principaux ou secondaires en quantité), la RBQ et la CCQ pourrait décider de conclure que vous faites parti des entrepreneurs à temps plein et vous compter dans la situation no.3. Dans ce cas, vous auriez de sérieux ennuis et le fait de ne pas avoir emprunter la voie no. 3 au départ vous coûtera cher.
Pour la situation no. 3, il faut comprendre que les Flips immobilier (autant pour les maisons que les appartements ou autres) font partis du secteur commercial étant assujetti. Donc, tous les sous-traitants, les employés ou personnes exécutant des travaux dans le bâtiment devront détenir les cartes de compétence propre à chaque métier.
La conclusion
Pour terminer, ce qu’il faut retenir est qu’une analyse de votre situation est cruciale au départ et ne jamais oublier que peut importe le chemin que vous décidé d’emprunter pour bien faire ou contourner le système, l’INTENTION aura toujours le mot final.
